Verotukseen liittyvät säännöt ja ohjeet lukeutunevat aiheisiin, jotka tuntuvat useista hankalilta – miten niihin tarttuminen voikin joskus olla niin työn takana? Nyt avataan rohkeasti tietä omiin nimiin ostettavan sijoitusasunnon veroasioille!

Ei kysyvä tieltä eksy ja tietoa ja neuvojahan on nykyään tarjolla yllin kyllin. Pitäen tämän mielessäni lähdin keltanokkana selvittämään veromörön selän takana olevat sijoitusasuntoon liittyvät suuntaviivat.

– Eivät veroasiat loppujen lopuksi niin hankalia ole, kun niihin vain paneutuu, Lakea Oy:n myyntipäällikkö Jaana Mäki-Maunus rohkaisee minua heti alkuun.

Toisella haastateltavallani, Tommi Rouhennolla Rakennuttajapalvelu Rouhento Oy:stä, on 30 vuoden kokemus sijoitusasunnoista. Hän, kuten moni muukin, aloitti sijoitusasuntouransa ostettuaan opiskelijana ensimmäisen asuntonsa ja vuokrattuaan siitä huoneen pienentääkseen asumiskulujaan.

 

Sijoitusasunnon vuokratulot ovat pääomatuloja

Jaana kertoo sijoitusasunnon ostamisen ja vuokralle laittamisen tarkoittavan sitä, että asunnon omistajalle alkaa tulemaan pääomatuloja, toisin sanoen vuokralaisen maksamia vuokria. Ne pitää itse ilmoittaa verottajalle.

Vuokranantajalle maksettu vuokravakuus ei ole verotettavaa tuloa, ellei sitä käytetä puuttuvien vuokrien maksuun.

– Verojen maksulle pääomatuloista on olemassa kaksi tapaa: niistä voi maksaa verottajalle ennakkoverona erillisenä maksuna tai oman verokortin kautta omaa veroprosenttia nostaen. Jos verot maksaa ennakkoverona, tulee verottajalta hakea ennakkoveropäätös saadakseen maksuohjeet veron maksamiseen. Nämä molemmat maksutavat onnistuvat OmaVeron kautta, Jaana kertoo.

Valitsetpa kumman tavan tahansa, vastuu pääomaveron maksamisesta on siis sinulla sijoitusasunnon omistajana.

– Kun sijoitusasunto ostetaan ja siitä saadaan vuokratuloa, ajatus perustuu pitkälti siihen, että siitä saadaan enemmän vuokraa kuin kaikki kulut ovat per kuukausi – eli että asunnosta tulee positiivista kassavirtaa. Tällöin pitää huomioida, että viivan alle jäävästä summasta pitää vielä maksaa 30% tai 34% veroa. Kannattaa siis varmistaa, että tulos on myös sen jälkeen positiivinen, Tommi neuvoo.

Lue pääomatuloveroprosentista ja selkeä esimerkki nettovuokratulon laskutavasta (vero.fi)

Lisätietoa vuokratuloista (vero.fi)

 

Käytä hyväksesi vähennykset

– Vuokratuloista voi vähentää aika paljon asioita ja ne kaikki kannattaa huomioida. Kun esimerkiksi menet pankkiin kirjoittamaan sijoitusasuntosi lainapapereita, voit vähentää kilometrikorvaukset. Kun ostat asuntosijoittamiseen liittyvän kirjan, voit vähentää sen hinnan. Voit myös vähentää yhdistysten jäsenmaksut, remontit ja vastikkeet (hoitovastikkeen ja taloyhtiön kirjanpitoon tuloutetun pääomavastikkeen), Tommi luettelee esimerkkejä.

Hän toteaa, että kun verot on maksettu, raha on pois sijoitetusta pääomasta. Jokainen mahdollinen euro kannattaa siis vähentää verottajan ohjeistuksia seuraten!

Voit siis vähentää sijoitusasuntosi pääomatuotoista myös remonttikuluja. On kuitenkin olemassa seikka, joka tulee ottaa huomioon saavuttaakseen toivotun tilanteen.

– Remontointi kannattaa veroteknisesti, koska verottaja osallistuu siihen (verovähennysten kautta) 30 %:lla. Jotta remonttikulut voi vähentää verotuksesta, täytyy asunto kuitenkin ensin vuokrata tai ostaa jo vuokrattuna. Remontti on tehtävä sitten esimerkiksi ensimmäisen vuokralaisen vaihtumisen jälkeen, Tommi neuvoo.

Tietoa vuosikorjauksesta ja perusparannuksesta (vero.fi)

Tietoa vuokratulojen muista vähennyksistä (vero.fi)

 

 

Muista varainsiirtovero sijoitusasunnon oston jälkeen

– Sijoitusasunnon (asunnon, johon et itse muuta) ostamiseen kuuluu myös varainsiirtoveron maksu, vaikka kyseessä olisi ensimmäinen ostamasi asunto, Jaana kertoo.

Ajattele asunnon hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero siis osaksi asunnon hankintahintaa. Veron määrä lasketaan asunnon velattomasta hinnasta ja varainsiirtoveroilmoitus ja veron maksaminen tulee tehdä 2 kuukauden kuluessa asunnon omistusoikeuden siirtymisestä.

Tietoa varainsiirtoverosta ja veroprosentit (vero.fi)

 

Tarkista sekä täydennä veroilmoitus huolella

Muista aina tarkistaa esitäytetystä veroilmoituksestasi, että tiedot ja luvut ovat paikkansa pitävät.

– Jos asunnon on ostanut sijoitusasunnoksi, eli tulonhankkimislainalla, lainan määrä ja nimi tulee tarkistaa ja tarvittaessa korjata esitäytetyssä veroilmoituksessa, Jaana painottaa.

Tulonhankkimislainan korot saa kokonaisuudessaan vähentää pääomatulosta, eli siis sijoitusasunnon vuokratulosta. Jos veroilmoitukseen jää lainan nimeksi esimerkiksi asunto- tai sijoituslaina, tilanne ei ole sama.

Tietoa sijoitusasunnon lainan korkojen vähennyksestä pääomatuloista (vero.fi)

 

 

Pidä kuitit ja paperit järjestyksessä sekä aikataulut mielessäsi

Jaana toteaa asuntosijoittamisen – vaikka se onkin passiivista tuloa – vaativan ajallista panostusta. Tarvittavan ajan määrä riippuu henkilöstä ja hänen tilanteestaan.

– En näkisi, että tämä vie kauheasti aikaa tai olisi työlästä, kun vaan pitää itse asiat selvästi järjestyksessä ja muistaa ilmoittaa verottajalle tarvittavat asiat ajoissa.

Jaana vinkkaakin, että sijoitusasuntoon liittyvät asiat kannattaa laittaa itselle ylös siinä järjestyksessä, kun niitä tulee vastaan. Näin ne eivät unohdu ja ovat löydettävissä aina tarvittaessa myöhemmin.

– Pitää muistaa kerätä verotusta varten kaikki tositteet. Voit esimerkiksi vähentää kilometrit, kun käyt näyttämässä asuntoa, mutta niistä pitää pitää ajopäiväkirjaa. Tositteita ei tarvitse toimittaa verottajalle, mutta ne pitää säilyttää 1+5 vuotta, myös Tommi painottaa.

– Kannattaa rakentaa itselleen vähintään Excel, missä ylläpitää niin tuloja kuin menojakin. Jos niitä tulee enemmän, voi ottaa käyttöön jonkun hallintaohjelman, joita on niin ilmaisia kuin maksullisiakin, Tommi jatkaa.

 

Tietoa ja apua on runsaasti tarjolla

Verottajan verkkosivuilta ja OmaVerosta löytyy monipuolista tietoa, ohjeita sekä sähköisiä lomakkeita sijoitusasuntojen verotukseen liittyen. Verotoimiston asiakaspalvelu auttaa myös puhelimitse.

– On myös olemassa paljon sijoitusasuntoyhteisöjä ja -järjestöjä. Ne ovat keränneet tietoa kotisivuilleen ja niillä on usein myös neuvontapuhelin, Jaana kertoo.

Tommi nostaa esiin Jaanaa kompaten Suomen Vuokranantajat.

– Kun rupeaa miettimään sijoitusasunnon ostamista, kannattaa liittyä Suomen Vuokranantajiin. Se on mielestäni ylivoimaisesti paras yhdistys, heidän sivustollaan on paljon hyviä neuvoja ja siellä on kerrottu myös verotuksesta seikkaperäisesti, Tommi kuvailee.

Hän kertoo myös Ostan Asuntoja-podcasteissa ja -blogikirjoituksissa käsiteltävän jatkuvasti asuntosijoittamiseen liittyviä aiheita ja monipuolisesti myös verotusta.

– Nyt pinnalla on ollut taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden pysyminen; hallituksessa on keskusteltu, että se poistettaisiin, Tommi nostaa esille.

Esimerkiksi tästä aiheesta ja muista ajankohtaisista, piensijoittajalle verotuksen kannalta merkityksellisistä asioista kannattaa lukea niin verottajan kuin asuntosijoittajille suunnattujen yhdistystenkin sivuilta.

Sijoitusasuntoon liittyvät käsitteet ja perusasiat on vain otettava haltuun, loput asiat sujuvat ohjeita seuraamalla. Kun (tiedon)valot syttyvät, möröt katoavat – niin myös aluksi hähmäisiltä tuntuvien veroasioiden parissa!

 

Me Lakealla luomme koteja elämistä varten.
Rakennutamme, isännöimme ja tarjoamme asuntopalveluita. Erotumme eduksemme kekseliäisyydellä: kehitämme puurakentamista, aivan uudenlaisia rahoitusmalleja ja digitaalisia asumisen avittajia. Haluamme vaikuttaa asumisen laatuun ja turvallisuuteen myös tulevaisuudessa, joten luotettavuus ja vastuullisuus ovat meille kunnia-asioita.
Tutustu meihin ja tarjoamiimme asuntoihin kotisivuillamme www.lakea.fi.